Erbschaft & Generation · 04. April 2026 · 8 Min. Lesezeit

Erbengemeinschaft Immobilie, wer entscheidet?

Das Haus ist geerbt, aber Sie sind mehrere Erben. Wer kann was, wer muss was, und wann lohnt sich der Verkauf statt der Auszahlung der anderen Erben? Eine sortierte Übersicht für Familien in einer ungewohnten Situation.

Kurz zusammengefasst: Sobald mehrere Erben vorhanden sind, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft, die nur gemeinsam über die Immobilie entscheiden kann. Für den Verkauf ist Einstimmigkeit nötig. Es gibt drei Wege heraus: gemeinsamer Verkauf, Auszahlung eines Erben oder gemeinsame Vermietung.

Wenn Eltern oder Geschwister versterben und eine Immobilie hinterlassen, ist das emotional belastend genug. Wenn dann noch zwei oder drei Erben gemeinsam entscheiden müssen, was mit dem Haus passiert, kommen rechtliche und finanzielle Fragen hinzu, die oft nicht von selbst klar werden. Hier ein praktischer Leitfaden, was Sie wissen müssen.

Die Erbengemeinschaft entsteht automatisch

Sobald mehr als ein Erbe vorhanden ist, entsteht eine Erbengemeinschaft, ob Sie das wollen oder nicht. Diese ist eine sogenannte „Gesamthandsgemeinschaft": alle Erben müssen gemeinsam über die geerbte Immobilie entscheiden. Niemand kann allein verkaufen, vermieten oder das Haus selbst nutzen. Jede Entscheidung von Bedeutung braucht die Zustimmung aller.

Praktisch heißt das: Sie können sich nicht einfach mit Ihren Geschwistern uneinig sein und dann „mein Drittel" verkaufen. Sie können Ihren Erbteil verkaufen (das ist eine andere Sache), aber nicht „ein Drittel des Hauses". Das ist ein wichtiger Unterschied, der vielen Erben am Anfang nicht klar ist.

Drei Wege aus der Erbengemeinschaft

Weg 1: Gemeinsamer Verkauf. Der einfachste und häufigste Weg. Alle Erben sind sich einig, das Haus zu verkaufen, und teilen den Erlös nach Erbquote auf. Vorteil: klare Lösung, alle bekommen Liquidität. Nachteil: einer der Erben hängt vielleicht emotional am Haus oder hat es schon bewohnt.

Weg 2: Auszahlung eines Erben. Ein Erbe übernimmt die Immobilie und zahlt die anderen aus. Häufig der Fall, wenn zum Beispiel ein Kind die Immobilie der Eltern selbst bewohnen möchte. Hier muss die Immobilie fair bewertet werden, damit die Auszahlung den Erbquoten entspricht. Eine professionelle Wertermittlung ist hier entscheidend, sonst kommt es Jahre später oft zu Streit.

Weg 3: Gemeinsame Vermietung. Die Erbengemeinschaft bleibt bestehen und vermietet die Immobilie. Mieteinnahmen werden nach Erbquote aufgeteilt. Vorteil: laufende Erträge, Wertsteigerungs-Potential. Nachteil: alle Erben müssen sich auch zu Mieterauswahl, Reparaturen und Modernisierungen einigen, was bei drei Geschwistern mit unterschiedlichen Lebenslagen schwer wird.

Steuerliche Themen, die Sie im Blick haben sollten

Erbschaftsteuer: Der Wert der Immobilie zählt zum Erbe. Freibeträge gelten je nach Verwandtschaftsgrad (Kinder: 400.000 €, Enkel: 200.000 €, Geschwister: 20.000 €). Ist die Immobilie wertvoll und der Freibetrag überschritten, fällt Erbschaftsteuer an, auf den anteiligen Wert je Erbe.

Spekulationssteuer: Wenn die Erbengemeinschaft die Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb durch den Erblasser verkauft, kann Spekulationssteuer fällig werden. Die 10-Jahres-Frist beginnt mit dem ursprünglichen Erwerb, nicht mit dem Erbfall. Das hilft oft: bei lange im Familienbesitz befindlichen Häusern ist die Frist meist längst vorbei.

Eigennutzungsbefreiung: Hat der Erblasser die Immobilie bis zum Tod selbst bewohnt, und nutzt einer der Erben sie nun mindestens zehn Jahre selbst, kann eine Befreiung von der Erbschaftsteuer greifen. Höchstgrenzen bei der Wohnfläche beachten (200 m² für Kinder).

Was Sie konkret tun sollten

Erstens: Erbenermittlung klären. Wer ist tatsächlich Erbe? Gibt es ein Testament, das die gesetzliche Erbfolge abändert? Eine Erbenermittlung beim Nachlassgericht gibt Klarheit.

Zweitens: Wertermittlung der Immobilie. Sie brauchen einen verlässlichen Wert, um faire Entscheidungen zu treffen, egal ob Verkauf oder Auszahlung. Eine professionelle Wertermittlung kostet bei JZX in der Erstberatung nichts.

Drittens: Gespräch der Erben untereinander. Welche Lebenslage hat jeder? Wer braucht Liquidität, wer hat ein emotionales Verhältnis zum Haus? Wer könnte sich die Auszahlung leisten? Ohne dieses Gespräch werden alle weiteren Schritte schwer.

Viertens: Steuerberater einbeziehen. Bei Immobilienwerten über 200.000 € lohnt sich der Steuerberater oder Fachanwalt für Erbrecht. Die Beratungskosten sind klein im Vergleich zu falsch versteuerten Erlösen.

Eine Erbschaft ist immer auch eine Familienangelegenheit. Unser Job als Makler ist nicht, Sie zum schnellen Verkauf zu drängen, sondern Ihnen zu helfen, eine Lösung zu finden, mit der die ganze Familie leben kann.

Wenn Sie aktuell mit einer Erbengemeinschaft zu tun haben und überlegen, was mit der geerbten Immobilie passieren soll, melden Sie sich gerne. Im Erstgespräch klären wir, ob Verkauf, Auszahlung oder Vermietung für Ihre Situation am sinnvollsten ist, ohne Druck und ohne Verkaufsversprechen.

Häufige Fragen